Paul & Cie.
Kapitalanlage · Berechnung
16. Oktober 2026
16. Oktober 2026
Heidekampweg 43B, 12437 Berlin
Eigentumswohnung · Berlin · 3 Zimmer · 56 m² · Hochparterre · Baujahr 1962
EEK E · Gas-Zentralheizung · Renovierungsbedürftig
Kaufpreis lt. Kaufvertrag
310.000 €
Gesamtinvest
357.500 €
Miete p. a.
18.749 €
Rendite Gesamtinvest
5,2 %
Kaufpreisfaktor
16,5×
Faktor Gesamtinvest
19,1×
Preis / m²
5.536 €
Cashflow n. St. / Monat
207 €
Vermögensaufbau / Monat
826 €
Nettomietrendite
4,40 %
EK-Rendite 10 J. (IRR)
26,39 %
Das Konzept
Gut geschnittene 3-Zimmer-Wohnung im Hochparterre in Berlin (12437, Nähe Baumschulenweg). Alle Zimmer separat vom Flur – vielseitig vermietbar an Paare, Familien oder als WG. Renovierung und Möblierung beauftragt der Käufer gesondert, wir koordinieren und übernehmen die Erstvermietung. Der Erhaltungsaufwand kann steuerlich im ersten Jahr genutzt werden.
Eckdaten
ObjektartEigentumswohnung
LageBerlin (Berlin)
Baujahr1962
Wohnfläche56 m²
AusstattungEEK E · Gas-Zentralheizung · Renovierungsbedürftig
Miteigentumsanteil300,31/10.000
EnergieausweisKlasse E · Gas-Zentralheizung
Umlagefähige Kosten (Mieter)200,92 € / Monat
Renovierung35.000 €
Möblierung12.500 €
Monatlich
Mieteinnahmen (kalt)1.562,42 €
− Bewirtschaftungskosten161,07 €
− Rate an die Bank1.587,21 €
Belastung vor Steuer185,86 €
+ Steuerersparnis (laufend)393,33 €
Guthaben nach Steuer207,47 €
Finanzierung & Renditen
Darlehen346.300 €
Rate (4,00 % Zins + 1,50 % Tilgung)1.587,21 € / Monat
davon Zinsen1.154,33 € / Monat
davon Tilgung432,88 € / Monat
Bruttorendite Gesamtinvest5,24 %
Nettomietrendite4,40 %
EK-Rendite anfänglich6,92 %
EK-Rendite 10 Jahre (IRR)26,39 %
Investition
Kaufpreis lt. Kaufvertrag310.000 €
+ Renovierung35.000 €
+ Möblierung12.500 €
+ Kaufnebenkosten24.800 €
Gesamtinvestition382.300 €
Eigenkapital36.000 €
Darlehen346.300 €
Laufende Rechnung (Jahr)
Mieteinnahmen (kalt)18.749 €
− nicht umlagefähig702 €
− Sondereigentumsverwaltung480 €
− Instandhaltungsrücklage751 €
− Zinsen13.852 €
− Tilgung5.195 €
Cashflow vor Steuer-2.230 €
Steuervorteil 1. Jahr
AfA laufend14.953 €
Renovierung sofort abziehbar35.000 €
Steuerersparnis 1. Jahr19.420 €
Steuer laufend (ab 2. Jahr)
AfA Gebäude13.703 €
AfA Möblierung1.250 €
Steuerliches Ergebnis (V+V)-11.238 €
Ersparnis / Jahr4.720 €
Cashflow n. St. / Jahr2.490 €
15-%-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Gebäudewert (AfA-Basis)295.963 €
15-%-Grenze44.394 €
Renovierung brutto35.000 €
davon maßgeblich netto (9,9 % der Gebäude-AK)29.412 €
Luft bis zur Grenze (netto)14.983 €
Einordnung
Der Aufwand liegt mit 9,9 % der Gebäude-Anschaffungskosten unter der Grenze und bleibt sofort abziehbar. Spielraum bis zur Grenze: 14.983 € netto für alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der ersten drei Jahre zusammen. Die Renovierungsbeträge sind brutto erfasst; in die Grenze zählt der Nettobetrag ohne 19 % Umsatzsteuer. Als Werbungskosten abziehbar bleibt der Bruttobetrag.
Gesamtbetrachtung über 10 Jahre (Wertsteigerung 2,5 %, Mietsteigerung 1,5 % p. a.)
Vermögenszuwachs
164.556 €
Objektwert n. 10 J.
441.629 €
Restschuld n. 10 J.
283.934 €
Netto-Verkaufserlös
157.695 €
Ausgangswert der Wertentwicklung: 345.000 € – Küche und Möblierung (12.500 €) sind herausgerechnet, sie nehmen nicht am Wertzuwachs teil.
| Jahr | Kaltmiete | Zinsen | Tilgung | Steuer | Cashflow n. St. | Vermögensaufbau | Restschuld |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 18.749 € | 13.852 € | 5.195 € | +19.420 € | 17.190 € | 22.384 € | 341.106 € |
| 2 | 19.030 € | 13.644 € | 5.402 € | +4.515 € | 2.566 € | 7.968 € | 335.703 € |
| 3 | 19.316 € | 13.428 € | 5.618 € | +4.304 € | 2.640 € | 8.259 € | 330.085 € |
| 4 | 19.605 € | 13.203 € | 5.843 € | +4.088 € | 2.714 € | 8.557 € | 324.242 € |
| 5 | 19.900 € | 12.970 € | 6.077 € | +3.866 € | 2.786 € | 8.863 € | 318.165 € |
| 6 | 20.198 € | 12.727 € | 6.320 € | +3.639 € | 2.857 € | 9.177 € | 311.845 € |
| 7 | 20.501 € | 12.474 € | 6.573 € | +3.405 € | 2.927 € | 9.500 € | 305.272 € |
| 8 | 20.808 € | 12.211 € | 6.836 € | +3.166 € | 2.995 € | 9.831 € | 298.437 € |
| 9 | 21.121 € | 11.937 € | 7.109 € | +2.920 € | 3.061 € | 10.170 € | 291.328 € |
| 10 | 21.437 € | 11.653 € | 7.393 € | +2.667 € | 3.125 € | 10.519 € | 283.934 € |
Keine Steuerberatung.Sämtliche steuerlichen Angaben in diesem Exposé sind unverbindliche Beispielrechnungen auf Basis der oben genannten Annahmen. Ob und in welcher Höhe die dargestellten Effekte eintreten, hängt allein von Ihren persönlichen Verhältnissen ab (Grenzsteuersatz, übrige Einkünfte, Verlustverrechnung, Behandlung des Erhaltungsaufwands durch das Finanzamt). Besprechen Sie die steuerliche Wirkung vor einem Kauf unbedingt mit Ihrem Steuerberater. Paul & Cie. erbringt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Paul & Cie. Immobilien GmbH · Kienberger Allee 4, 12529 Schönefeld · info@paul-und-cie.de · 030-57713875
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Sofortabzug der Renovierung setzt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand voraus (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Verträge.
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Sofortabzug der Renovierung setzt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand voraus (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Verträge.
Diese Seite zeigt die Berechnung mit den hinterlegten Ausgangswerten. Eigene Annahmen (Eigenkapital, Zins, Tilgung, Steuersatz) lassen sich im Rechner auf der Objektseite einstellen.