Paul & Cie.
Kapitalanlage · Berechnung
16. Oktober 2026
16. Oktober 2026
Lessingstraße 19, 13158 Berlin
Eigentumswohnung · Berlin · 3 Zimmer · 53,5 m² · 4. OG · Baujahr 1995
EEK C · Renovierungsbedürftig
Kaufpreis lt. Kaufvertrag
320.000 €
Gesamtinvest
367.500 €
Miete p. a.
19.289 €
Rendite Gesamtinvest
5,2 %
Kaufpreisfaktor
16,6×
Faktor Gesamtinvest
19,1×
Preis / m²
5.981 €
Cashflow n. St. / Monat
-15 €
Vermögensaufbau / Monat
570 €
Nettomietrendite
4,56 %
EK-Rendite 10 J. (IRR)
20,76 %
Das Konzept
3-Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoss in Berlin-Reinickendorf (13158) mit gutem energetischem Zustand (EEK C). Die separaten Zimmer sorgen für flexible Vermietbarkeit. Renovierung und Möblierung beauftragt der Käufer gesondert, wir koordinieren und übernehmen die Erstvermietung. Der Erhaltungsaufwand kann steuerlich im ersten Jahr genutzt werden.
Eckdaten
ObjektartEigentumswohnung
LageBerlin (Berlin)
Baujahr1995
Wohnfläche53.5 m²
AusstattungEEK C · Renovierungsbedürftig
Miteigentumsanteil3,81/1.000
EnergieausweisKlasse C · 78 kWh/(m²·a) · Verbrauch
Umlagefähige Kosten (Mieter)149,40 € / Monat
Renovierung35.000 €
Möblierung12.500 €
Monatlich
Mieteinnahmen (kalt)1.607,42 €
− Bewirtschaftungskosten115,24 €
− Rate an die Bank1.632,13 €
Belastung vor Steuer139,95 €
+ Steuerersparnis (laufend)124,98 €
Belastung nach Steuer14,97 €
Finanzierung & Renditen
Darlehen356.100 €
Rate (4,00 % Zins + 1,50 % Tilgung)1.632,13 € / Monat
davon Zinsen1.187,00 € / Monat
davon Tilgung445,13 € / Monat
Bruttorendite Gesamtinvest5,25 %
Nettomietrendite4,56 %
EK-Rendite anfänglich-0,49 %
EK-Rendite 10 Jahre (IRR)20,76 %
Investition
Kaufpreis lt. Kaufvertrag320.000 €
+ Renovierung35.000 €
+ Möblierung12.500 €
+ Kaufnebenkosten25.600 €
Gesamtinvestition393.100 €
Eigenkapital37.000 €
Darlehen356.100 €
Laufende Rechnung (Jahr)
Mieteinnahmen (kalt)19.289 €
− nicht umlagefähig630 €
− Sondereigentumsverwaltung480 €
− Instandhaltungsrücklage272 €
− Zinsen14.244 €
− Tilgung5.342 €
Cashflow vor Steuer-1.679 €
Steuervorteil 1. Jahr
AfA laufend7.505 €
Renovierung sofort abziehbar35.000 €
Steuerersparnis 1. Jahr16.200 €
Steuer laufend (ab 2. Jahr)
AfA Gebäude6.255 €
AfA Möblierung1.250 €
Steuerliches Ergebnis (V+V)-3.571 €
Ersparnis / Jahr1.500 €
Cashflow n. St. / Jahr-180 €
15-%-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Gebäudewert (AfA-Basis)312.768 €
15-%-Grenze46.915 €
Renovierung brutto35.000 €
davon maßgeblich netto (9,4 % der Gebäude-AK)29.412 €
Luft bis zur Grenze (netto)17.503 €
Einordnung
Der Aufwand liegt mit 9,4 % der Gebäude-Anschaffungskosten unter der Grenze und bleibt sofort abziehbar. Spielraum bis zur Grenze: 17.503 € netto für alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der ersten drei Jahre zusammen. Die Renovierungsbeträge sind brutto erfasst; in die Grenze zählt der Nettobetrag ohne 19 % Umsatzsteuer. Als Werbungskosten abziehbar bleibt der Bruttobetrag.
Gesamtbetrachtung über 10 Jahre (Wertsteigerung 2,5 %, Mietsteigerung 1,5 % p. a.)
Vermögenszuwachs
141.726 €
Objektwert n. 10 J.
454.430 €
Restschuld n. 10 J.
291.969 €
Netto-Verkaufserlös
162.461 €
Ausgangswert der Wertentwicklung: 355.000 € – Küche und Möblierung (12.500 €) sind herausgerechnet, sie nehmen nicht am Wertzuwachs teil.
| Jahr | Kaltmiete | Zinsen | Tilgung | Steuer | Cashflow n. St. | Vermögensaufbau | Restschuld |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 19.289 € | 14.244 € | 5.342 € | +16.200 € | 14.520 € | 19.862 € | 350.759 € |
| 2 | 19.578 € | 14.030 € | 5.555 € | +1.288 € | -102 € | 5.454 € | 345.203 € |
| 3 | 19.872 € | 13.808 € | 5.777 € | +1.072 € | -25 € | 5.753 € | 339.426 € |
| 4 | 20.170 € | 13.577 € | 6.008 € | +850 € | 51 € | 6.060 € | 333.418 € |
| 5 | 20.473 € | 13.337 € | 6.249 € | +622 € | 126 € | 6.375 € | 327.169 € |
| 6 | 20.780 € | 13.087 € | 6.499 € | +388 € | 199 € | 6.698 € | 320.670 € |
| 7 | 21.091 € | 12.827 € | 6.759 € | +148 € | 271 € | 7.029 € | 313.911 € |
| 8 | 21.408 € | 12.556 € | 7.029 € | −99 € | 341 € | 7.370 € | 306.882 € |
| 9 | 21.729 € | 12.275 € | 7.310 € | −352 € | 409 € | 7.719 € | 299.572 € |
| 10 | 22.055 € | 11.983 € | 7.603 € | −612 € | 475 € | 8.078 € | 291.969 € |
Keine Steuerberatung.Sämtliche steuerlichen Angaben in diesem Exposé sind unverbindliche Beispielrechnungen auf Basis der oben genannten Annahmen. Ob und in welcher Höhe die dargestellten Effekte eintreten, hängt allein von Ihren persönlichen Verhältnissen ab (Grenzsteuersatz, übrige Einkünfte, Verlustverrechnung, Behandlung des Erhaltungsaufwands durch das Finanzamt). Besprechen Sie die steuerliche Wirkung vor einem Kauf unbedingt mit Ihrem Steuerberater. Paul & Cie. erbringt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Paul & Cie. Immobilien GmbH · Kienberger Allee 4, 12529 Schönefeld · info@paul-und-cie.de · 030-57713875
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Sofortabzug der Renovierung setzt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand voraus (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Verträge.
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Sofortabzug der Renovierung setzt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand voraus (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Verträge.
Diese Seite zeigt die Berechnung mit den hinterlegten Ausgangswerten. Eigene Annahmen (Eigenkapital, Zins, Tilgung, Steuersatz) lassen sich im Rechner auf der Objektseite einstellen.