Paul & Cie.

Kapitalanlage · Berechnung
16. Oktober 2026

Schülerstraße 4, 02625 Bautzen (1. OG links)

Eigentumswohnung · Bautzen · 2 Zimmer · 57 m² · 1. OG links · Baujahr 1800

Altbau · Vermietet · Dach & Fassade 2022 · EEK D

Kaufpreis lt. Kaufvertrag

69.921 €

Gesamtinvest

69.921 €

Miete p. a.

4.320 €

Rendite Gesamtinvest

6,2 %

Kaufpreisfaktor

16,2×

Faktor Gesamtinvest

16,2×

Preis / m²

1.227 €

Cashflow n. St. / Monat

-24 €

Vermögensaufbau / Monat

111 €

Nettomietrendite

4,18 %

EK-Rendite 10 J. (IRR)

15,27 %

Das Konzept

Kompakte, bereits vermietete 2-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss eines innerstädtischen Altbaus in Bautzen. Die Wohnung hat eine große Wohnküche, ein separates Schlafzimmer und ein Tageslichtbad. Am Gebäude wurde in den letzten Jahren laufend investiert: Dach 2022 neu eingedeckt, Fassade 2022 überarbeitet, Gastherme 2021 erneuert, Fenster, Elektrik und Sanitärstränge im Zuge der Renovierung 1995. Der Mieter wohnt seit Juni 2015 hier. Die Miete lag mit 300 € netto kalt (5,30 €/m²) unter dem Bautzener Niveau; die Verwaltung hat eine Anhebung um 20 % auf 360 € (6,36 €/m²) verschickt, die erstmals im November 2026 fließt. Gerechnet wird mit dieser Zielmiete.

Eckdaten

ObjektartEigentumswohnung

LageBautzen (Sachsen)

Baujahr1800

Wohnfläche57 m²

AusstattungAltbau · Vermietet · Dach & Fassade 2022 · EEK D

Miteigentumsanteil36,48/1.000

EnergieausweisKlasse D · 104,8 kWh/(m²·a) · Verbrauch · Erdgas · gültig bis 14.05.2035

Umlagefähige Kosten (Mieter)162,72 € / Monat

Monatlich

Mieteinnahmen (kalt)360,00 €

− Bewirtschaftungskosten98,11 €

− Rate an die Bank312,42 €

Belastung vor Steuer50,53 €

+ Steuerersparnis (laufend)26,17 €

Belastung nach Steuer24,37 €

Finanzierung & Renditen

Darlehen68.165 €

Rate (4,00 % Zins + 1,50 % Tilgung)312,42 € / Monat

davon Zinsen227,22 € / Monat

davon Tilgung85,21 € / Monat

Bruttorendite Gesamtinvest6,18 %

Nettomietrendite4,18 %

EK-Rendite anfänglich-4,18 %

EK-Rendite 10 Jahre (IRR)15,27 %

Investition

Kaufpreis lt. Kaufvertrag69.921 €

+ Kaufnebenkosten5.244 €

Gesamtinvestition75.165 €

Eigenkapital7.000 €

Darlehen68.165 €

Laufende Rechnung (Jahr)

Mieteinnahmen (kalt)4.320 €

− nicht umlagefähig358 €

− Sondereigentumsverwaltung480 €

− Instandhaltungsrücklage340 €

− Zinsen2.727 €

− Tilgung1.022 €

Cashflow vor Steuer-606 €

Steuer laufend

AfA Gebäude1.503 €

Steuerliches Ergebnis (V+V)-748 €

Ersparnis / Jahr314 €

Cashflow n. St. / Jahr-292 €

Gesamtbetrachtung über 10 Jahre (Wertsteigerung 2,5 %, Mietsteigerung 1,5 % p. a.)

Vermögenszuwachs

24.591 €

Objektwert n. 10 J.

89.505 €

Restschuld n. 10 J.

55.889 €

Netto-Verkaufserlös

33.616 €

Ausgangswert der Wertentwicklung: 69.921 €.

Jahr	Kaltmiete	Zinsen	Tilgung	Steuer	Cashflow n. St.	Vermögensaufbau	Restschuld
1	4.320 €	2.727 €	1.022 €	+314 €	-292 €	730 €	67.143 €
2	4.385 €	2.686 €	1.063 €	+270 €	-272 €	791 €	66.079 €
3	4.451 €	2.643 €	1.106 €	+224 €	-252 €	854 €	64.973 €
4	4.517 €	2.599 €	1.150 €	+178 €	-232 €	919 €	63.823 €
5	4.585 €	2.553 €	1.196 €	+130 €	-212 €	985 €	62.627 €
6	4.654 €	2.505 €	1.244 €	+81 €	-192 €	1.052 €	61.383 €
7	4.724 €	2.455 €	1.294 €	+31 €	-172 €	1.122 €	60.089 €
8	4.795 €	2.404 €	1.346 €	−21 €	-153 €	1.193 €	58.744 €
9	4.866 €	2.350 €	1.399 €	−74 €	-134 €	1.266 €	57.344 €
10	4.939 €	2.294 €	1.455 €	−128 €	-115 €	1.340 €	55.889 €

Keine Steuerberatung.Sämtliche steuerlichen Angaben in diesem Exposé sind unverbindliche Beispielrechnungen auf Basis der oben genannten Annahmen. Ob und in welcher Höhe die dargestellten Effekte eintreten, hängt allein von Ihren persönlichen Verhältnissen ab (Grenzsteuersatz, übrige Einkünfte, Verlustverrechnung, Behandlung des Erhaltungsaufwands durch das Finanzamt). Besprechen Sie die steuerliche Wirkung vor einem Kauf unbedingt mit Ihrem Steuerberater. Paul & Cie. erbringt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

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Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Sofortabzug der Renovierung setzt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand voraus (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Verträge.

Diese Seite zeigt die Berechnung mit den hinterlegten Ausgangswerten. Eigene Annahmen (Eigenkapital, Zins, Tilgung, Steuersatz) lassen sich im Rechner auf der Objektseite einstellen.