Paul & Cie.
Kapitalanlage · Berechnung
16. Oktober 2026
16. Oktober 2026
Schülerstraße 4, 02625 Bautzen (2. OG Mitte)
Eigentumswohnung · Bautzen · 2 Zimmer · 65 m² · 2. OG Mitte · Baujahr 1800
Altbau · Vermietet · Großer Wohn-Ess-Raum · EEK D
Kaufpreis lt. Kaufvertrag
68.401 €
Gesamtinvest
68.401 €
Miete p. a.
4.226 €
Rendite Gesamtinvest
6,2 %
Kaufpreisfaktor
16,2×
Faktor Gesamtinvest
16,2×
Preis / m²
1.052 €
Cashflow n. St. / Monat
-29 €
Vermögensaufbau / Monat
109 €
Nettomietrendite
4,08 %
EK-Rendite 10 J. (IRR)
14,64 %
Das Konzept
2 Zimmer auf rund 65 m² mit einem großzügigen Wohn-Ess-Bereich von knapp 33 m², separater Küche, Bad und Keller. Vermietet seit Januar 2023. Das Gebäude ist laufend instand gehalten worden – Dach und Fassade 2022, Gastherme 2021. Die Miete von 293,48 € netto kalt entspricht 4,55 €/m² und liegt damit klar unter dem Bautzener Mietniveau; die Verwaltung hat eine Anhebung um 20 % auf 352,18 € (5,46 €/m²) verschickt, die erstmals im November 2026 fließt. Gerechnet wird mit dieser Zielmiete.
Eckdaten
ObjektartEigentumswohnung
LageBautzen (Sachsen)
Baujahr1800
Wohnfläche65 m²
AusstattungAltbau · Vermietet · Großer Wohn-Ess-Raum · EEK D
Miteigentumsanteil41,66/1.000
EnergieausweisKlasse D · 104,8 kWh/(m²·a) · Verbrauch · Erdgas · gültig bis 14.05.2035
Umlagefähige Kosten (Mieter)188,52 € / Monat
Monatlich
Mieteinnahmen (kalt)352,18 €
− Bewirtschaftungskosten102,07 €
− Rate an die Bank304,93 €
Belastung vor Steuer54,83 €
+ Steuerersparnis (laufend)26,02 €
Belastung nach Steuer28,81 €
Finanzierung & Renditen
Darlehen66.531 €
Rate (4,00 % Zins + 1,50 % Tilgung)304,93 € / Monat
davon Zinsen221,77 € / Monat
davon Tilgung83,16 € / Monat
Bruttorendite Gesamtinvest6,18 %
Nettomietrendite4,08 %
EK-Rendite anfänglich-4,94 %
EK-Rendite 10 Jahre (IRR)14,64 %
Investition
Kaufpreis lt. Kaufvertrag68.401 €
+ Kaufnebenkosten5.130 €
Gesamtinvestition73.531 €
Eigenkapital7.000 €
Darlehen66.531 €
Laufende Rechnung (Jahr)
Mieteinnahmen (kalt)4.226 €
− nicht umlagefähig358 €
− Sondereigentumsverwaltung480 €
− Instandhaltungsrücklage387 €
− Zinsen2.661 €
− Tilgung998 €
Cashflow vor Steuer-658 €
Steuer laufend
AfA Gebäude1.471 €
Steuerliches Ergebnis (V+V)-743 €
Ersparnis / Jahr312 €
Cashflow n. St. / Jahr-346 €
Gesamtbetrachtung über 10 Jahre (Wertsteigerung 2,5 %, Mietsteigerung 1,5 % p. a.)
Vermögenszuwachs
23.435 €
Objektwert n. 10 J.
87.559 €
Restschuld n. 10 J.
54.549 €
Netto-Verkaufserlös
33.010 €
Ausgangswert der Wertentwicklung: 68.401 €.
| Jahr | Kaltmiete | Zinsen | Tilgung | Steuer | Cashflow n. St. | Vermögensaufbau | Restschuld |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 4.226 € | 2.661 € | 998 € | +312 € | -346 € | 652 € | 65.533 € |
| 2 | 4.290 € | 2.621 € | 1.038 € | +269 € | -326 € | 712 € | 64.495 € |
| 3 | 4.354 € | 2.580 € | 1.079 € | +224 € | -306 € | 774 € | 63.416 € |
| 4 | 4.419 € | 2.537 € | 1.123 € | +179 € | -286 € | 837 € | 62.293 € |
| 5 | 4.485 € | 2.492 € | 1.167 € | +132 € | -266 € | 901 € | 61.126 € |
| 6 | 4.553 € | 2.445 € | 1.214 € | +84 € | -247 € | 967 € | 59.912 € |
| 7 | 4.621 € | 2.396 € | 1.263 € | +35 € | -228 € | 1.035 € | 58.649 € |
| 8 | 4.690 € | 2.346 € | 1.313 € | −15 € | -209 € | 1.104 € | 57.336 € |
| 9 | 4.761 € | 2.293 € | 1.366 € | −67 € | -190 € | 1.176 € | 55.970 € |
| 10 | 4.832 € | 2.239 € | 1.420 € | −120 € | -172 € | 1.249 € | 54.549 € |
Keine Steuerberatung.Sämtliche steuerlichen Angaben in diesem Exposé sind unverbindliche Beispielrechnungen auf Basis der oben genannten Annahmen. Ob und in welcher Höhe die dargestellten Effekte eintreten, hängt allein von Ihren persönlichen Verhältnissen ab (Grenzsteuersatz, übrige Einkünfte, Verlustverrechnung, Behandlung des Erhaltungsaufwands durch das Finanzamt). Besprechen Sie die steuerliche Wirkung vor einem Kauf unbedingt mit Ihrem Steuerberater. Paul & Cie. erbringt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Paul & Cie. Immobilien GmbH · Kienberger Allee 4, 12529 Schönefeld · info@paul-und-cie.de · 030-57713875
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Sofortabzug der Renovierung setzt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand voraus (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Verträge.
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Sofortabzug der Renovierung setzt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand voraus (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Verträge.
Diese Seite zeigt die Berechnung mit den hinterlegten Ausgangswerten. Eigene Annahmen (Eigenkapital, Zins, Tilgung, Steuersatz) lassen sich im Rechner auf der Objektseite einstellen.