Paul & Cie.
Kapitalanlage · Berechnung
16. Oktober 2026
16. Oktober 2026
Angerburger Allee 15–21 (Aufgang 19), 14055 Berlin
Eigentumswohnung · Berlin · 4 Zimmer · 84 m² · 4. OG · Baujahr 1968
EEK E · Fernwärme · Renovierungsbedürftig
Kaufpreis lt. Kaufvertrag
418.000 €
Gesamtinvest
483.000 €
Miete p. a.
24.000 €
Rendite Gesamtinvest
5,0 %
Kaufpreisfaktor
17,4×
Faktor Gesamtinvest
20,1×
Preis / m²
4.976 €
Cashflow n. St. / Monat
-7 €
Vermögensaufbau / Monat
941 €
Nettomietrendite
4,14 %
EK-Rendite 10 J. (IRR)
21,58 %
Das Konzept
Großzügige 4-Zimmer-Wohnung in Berlin-Westend (Charlottenburg), einer etablierten und nachgefragten Lage. Alle Zimmer gehen separat vom Flur ab und lassen sich flexibel als Familienwohnung oder WG vermieten. Renovierung und Möblierung beauftragt der Käufer gesondert, wir koordinieren und übernehmen die Erstvermietung. Der Erhaltungsaufwand kann steuerlich im ersten Jahr genutzt werden.
Eckdaten
ObjektartEigentumswohnung
LageBerlin (Berlin)
Baujahr1968
Wohnfläche84 m²
AusstattungEEK E · Fernwärme · Renovierungsbedürftig
EnergieausweisKlasse E · Fern-/Nahwärme · gültig bis 26.10.2028
Umlagefähige Kosten (Mieter)319,74 € / Monat
Renovierung50.000 €
Möblierung15.000 €
Monatlich
Mieteinnahmen (kalt)2.000,00 €
− Bewirtschaftungskosten217,83 €
− Rate an die Bank2.144,73 €
Belastung vor Steuer362,56 €
+ Steuerersparnis (laufend)355,76 €
Belastung nach Steuer6,79 €
Finanzierung & Renditen
Darlehen467.940 €
Rate (4,00 % Zins + 1,50 % Tilgung)2.144,73 € / Monat
davon Zinsen1.559,80 € / Monat
davon Tilgung584,93 € / Monat
Bruttorendite Gesamtinvest4,97 %
Nettomietrendite4,14 %
EK-Rendite anfänglich-0,17 %
EK-Rendite 10 Jahre (IRR)21,58 %
Investition
Kaufpreis lt. Kaufvertrag418.000 €
+ Renovierung50.000 €
+ Möblierung15.000 €
+ Kaufnebenkosten33.440 €
Gesamtinvestition516.440 €
Eigenkapital48.500 €
Darlehen467.940 €
Laufende Rechnung (Jahr)
Mieteinnahmen (kalt)24.000 €
− nicht umlagefähig574 €
− Sondereigentumsverwaltung480 €
− Instandhaltungsrücklage1.560 €
− Zinsen18.718 €
− Tilgung7.019 €
Cashflow vor Steuer-4.351 €
Steuervorteil 1. Jahr
AfA laufend14.393 €
Renovierung sofort abziehbar50.000 €
Steuerersparnis 1. Jahr25.269 €
Steuer laufend (ab 2. Jahr)
AfA Gebäude12.893 €
AfA Möblierung1.500 €
Steuerliches Ergebnis (V+V)-10.165 €
Ersparnis / Jahr4.269 €
Cashflow n. St. / Jahr-81 €
15-%-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Gebäudewert (AfA-Basis)361.152 €
15-%-Grenze54.173 €
Renovierung brutto50.000 €
davon maßgeblich netto (11,6 % der Gebäude-AK)42.017 €
Luft bis zur Grenze (netto)12.156 €
Einordnung
Der Aufwand liegt mit 11,6 % der Gebäude-Anschaffungskosten unter der Grenze und bleibt sofort abziehbar. Spielraum bis zur Grenze: 12.156 € netto für alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der ersten drei Jahre zusammen. Die Renovierungsbeträge sind brutto erfasst; in die Grenze zählt der Nettobetrag ohne 19 % Umsatzsteuer. Als Werbungskosten abziehbar bleibt der Bruttobetrag.
Gesamtbetrachtung über 10 Jahre (Wertsteigerung 2,5 %, Mietsteigerung 1,5 % p. a.)
Vermögenszuwachs
190.965 €
Objektwert n. 10 J.
599.080 €
Restschuld n. 10 J.
383.668 €
Netto-Verkaufserlös
215.412 €
Ausgangswert der Wertentwicklung: 468.000 € – Küche und Möblierung (15.000 €) sind herausgerechnet, sie nehmen nicht am Wertzuwachs teil.
| Jahr | Kaltmiete | Zinsen | Tilgung | Steuer | Cashflow n. St. | Vermögensaufbau | Restschuld |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 24.000 € | 18.718 € | 7.019 € | +25.269 € | 20.919 € | 27.938 € | 460.921 € |
| 2 | 24.360 € | 18.437 € | 7.300 € | +4.000 € | 9 € | 7.309 € | 453.621 € |
| 3 | 24.725 € | 18.145 € | 7.592 € | +3.724 € | 99 € | 7.691 € | 446.029 € |
| 4 | 25.096 € | 17.841 € | 7.896 € | +3.441 € | 186 € | 8.082 € | 438.134 € |
| 5 | 25.473 € | 17.525 € | 8.211 € | +3.150 € | 272 € | 8.483 € | 429.922 € |
| 6 | 25.855 € | 17.197 € | 8.540 € | +2.851 € | 356 € | 8.895 € | 421.382 € |
| 7 | 26.243 € | 16.855 € | 8.881 € | +2.545 € | 437 € | 9.318 € | 412.501 € |
| 8 | 26.636 € | 16.500 € | 9.237 € | +2.231 € | 516 € | 9.753 € | 403.264 € |
| 9 | 27.036 € | 16.131 € | 9.606 € | +1.908 € | 593 € | 10.199 € | 393.658 € |
| 10 | 27.441 € | 15.746 € | 9.990 € | +1.576 € | 667 € | 10.657 € | 383.668 € |
Keine Steuerberatung.Sämtliche steuerlichen Angaben in diesem Exposé sind unverbindliche Beispielrechnungen auf Basis der oben genannten Annahmen. Ob und in welcher Höhe die dargestellten Effekte eintreten, hängt allein von Ihren persönlichen Verhältnissen ab (Grenzsteuersatz, übrige Einkünfte, Verlustverrechnung, Behandlung des Erhaltungsaufwands durch das Finanzamt). Besprechen Sie die steuerliche Wirkung vor einem Kauf unbedingt mit Ihrem Steuerberater. Paul & Cie. erbringt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Paul & Cie. Immobilien GmbH · Kienberger Allee 4, 12529 Schönefeld · info@paul-und-cie.de · 030-57713875
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Sofortabzug der Renovierung setzt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand voraus (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Verträge.
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Sofortabzug der Renovierung setzt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand voraus (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Verträge.
Diese Seite zeigt die Berechnung mit den hinterlegten Ausgangswerten. Eigene Annahmen (Eigenkapital, Zins, Tilgung, Steuersatz) lassen sich im Rechner auf der Objektseite einstellen.