Paul & Cie.

Kapitalanlage · Berechnung
16. Oktober 2026

Neue Bergstraße 1, 13585 Berlin

Eigentumswohnung · Berlin · 49 m² · 2 Zimmer · renoviert, möbliert & vermietet

Vollständig renoviert · 2 Zimmer · Möbliert · Vermietet

Kaufpreis lt. Kaufvertrag

280.000 €

Gesamtinvest

280.000 €

Miete p. a.

13.200 €

Rendite Gesamtinvest

4,7 %

Kaufpreisfaktor

21,2×

Faktor Gesamtinvest

21,2×

Preis / m²

5.714 €

Cashflow n. St. / Monat

43 €

Vermögensaufbau / Monat

804 €

Nettomietrendite

3,33 %

EK-Rendite 10 J. (IRR)

18,18 %

Das Konzept

Kompakte, vollständig renovierte 2-Zimmer-Wohnung (49 m², Erdgeschoss) in Berlin-Spandau (13585) – möbliert übergeben und damit ein pflegeleichtes Einsteiger-Investment in einem etablierten Berliner Bezirk. Die Wohnung ist seit dem 26.09.2026 vermietet: Mieter ist ein Unternehmen, das die Wohnung für eigene Mitarbeiter nutzt. Die Nettokaltmiete beträgt 1.100 € im Monat (rund 22 €/m², Möblierung im Mietpreis enthalten), dazu kommen 200 € Betriebs-/Heizkostenvorauszahlung. Der Mietvertrag ist zunächst bis zum 25.03.2027 befristet; danach wird über Anschlussvermietung oder Mietanpassung neu entschieden. Da die Renovierung bereits erfolgt ist, entfällt der Renovierungs-Sofortabzug im ersten Jahr.

Eckdaten

ObjektartEigentumswohnung

LageBerlin (Berlin)

Wohnfläche49 m²

AusstattungVollständig renoviert · 2 Zimmer · Möbliert · Vermietet

Miteigentumsanteil35,64/1.000

Energieausweis—

Umlagefähige Kosten (Mieter)93,93 € / Monat

Monatlich

Mieteinnahmen (kalt)1.100,00 €

− Bewirtschaftungskosten260,34 €

− Rate an die Bank1.257,67 €

Belastung vor Steuer418,01 €

+ Steuerersparnis (laufend)460,64 €

Guthaben nach Steuer42,63 €

Finanzierung & Renditen

Darlehen274.400 €

Rate (4,00 % Zins + 1,50 % Tilgung)1.257,67 € / Monat

davon Zinsen914,67 € / Monat

davon Tilgung343,00 € / Monat

Bruttorendite Gesamtinvest4,71 %

Nettomietrendite3,33 %

EK-Rendite anfänglich1,83 %

EK-Rendite 10 Jahre (IRR)18,18 %

Investition

Kaufpreis lt. Kaufvertrag280.000 €

+ Kaufnebenkosten22.400 €

Gesamtinvestition302.400 €

Eigenkapital28.000 €

Darlehen274.400 €

Laufende Rechnung (Jahr)

Mieteinnahmen (kalt)13.200 €

− nicht umlagefähig871 €

− Sondereigentumsverwaltung480 €

− Instandhaltungsrücklage1.773 €

− Zinsen10.976 €

− Tilgung4.116 €

Cashflow vor Steuer-5.016 €

Steuer laufend

AfA Gebäude14.034 €

Steuerliches Ergebnis (V+V)-13.161 €

Ersparnis / Jahr5.528 €

Cashflow n. St. / Jahr512 €

Gesamtbetrachtung über 10 Jahre (Wertsteigerung 2,5 %, Mietsteigerung 1,5 % p. a.)

Vermögenszuwachs

112.469 €

Objektwert n. 10 J.

358.424 €

Restschuld n. 10 J.

224.983 €

Netto-Verkaufserlös

133.441 €

Ausgangswert der Wertentwicklung: 280.000 €.

Jahr	Kaltmiete	Zinsen	Tilgung	Steuer	Cashflow n. St.	Vermögensaufbau	Restschuld
1	13.200 €	10.976 €	4.116 €	+5.528 €	512 €	4.628 €	270.284 €
2	13.398 €	10.811 €	4.281 €	+5.375 €	557 €	4.838 €	266.003 €
3	13.599 €	10.640 €	4.452 €	+5.219 €	602 €	5.054 €	261.551 €
4	13.803 €	10.462 €	4.630 €	+5.059 €	645 €	5.275 €	256.922 €
5	14.010 €	10.277 €	4.815 €	+4.894 €	688 €	5.503 €	252.106 €
6	14.220 €	10.084 €	5.008 €	+4.725 €	729 €	5.736 €	247.099 €
7	14.433 €	9.884 €	5.208 €	+4.551 €	768 €	5.976 €	241.891 €
8	14.650 €	9.676 €	5.416 €	+4.373 €	806 €	6.223 €	236.474 €
9	14.870 €	9.459 €	5.633 €	+4.189 €	843 €	6.476 €	230.841 €
10	15.093 €	9.234 €	5.858 €	+4.001 €	878 €	6.736 €	224.983 €

Keine Steuerberatung.Sämtliche steuerlichen Angaben in diesem Exposé sind unverbindliche Beispielrechnungen auf Basis der oben genannten Annahmen. Ob und in welcher Höhe die dargestellten Effekte eintreten, hängt allein von Ihren persönlichen Verhältnissen ab (Grenzsteuersatz, übrige Einkünfte, Verlustverrechnung, Behandlung des Erhaltungsaufwands durch das Finanzamt). Besprechen Sie die steuerliche Wirkung vor einem Kauf unbedingt mit Ihrem Steuerberater. Paul & Cie. erbringt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

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Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Sofortabzug der Renovierung setzt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand voraus (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Verträge.

Diese Seite zeigt die Berechnung mit den hinterlegten Ausgangswerten. Eigene Annahmen (Eigenkapital, Zins, Tilgung, Steuersatz) lassen sich im Rechner auf der Objektseite einstellen.