Schulenburgstraße 20, 13597 Berlin
3 Zimmer · 77 m² · 4. OG (Dachgeschoss)
Gut geschnittene 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung in Berlin-Reinickendorf (2 Zimmer mit Balkonzugang). Renovierung (Festangebot) und Möblierung geplant. Transparenzhinweis: Für die WEG ist eine Strangerneuerung beschlossen.
3-Zimmer-Dachgeschosswohnung in Berlin-Reinickendorf (13597), zwei Zimmer mit Balkonzugang und guter energetischer Zustand (EEK C, Bad 2015 erneuert). Renovierung (Festangebot) und Möblierung beauftragt der Käufer gesondert, wir koordinieren und übernehmen die Erstvermietung. Der Erhaltungsaufwand kann steuerlich im ersten Jahr genutzt werden. Transparenzhinweis: Für die WEG ist eine Strangerneuerung beschlossen; wir kommunizieren das offen.
Ihr Steuervorteil: Renovierung (45.000 €) und Möblierung zahlt der Käufer direkt – der Erhaltungsaufwand kann so im 1. Jahr steuerlich geltend gemacht werden. Dafür muss der Aufwand unter der 15-%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bleiben; hier sind das 31.850 € netto (5.965 € über der Grenze). Die genaue Wirkung sehen Sie unten im Rechner (unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuerberatung).
- Objektart
- Eigentumswohnung
- Lage
- Berlin
- Wohnfläche
- 77 m²
- Ausstattung
- EEK C · Fernwärme · Keller · Bad 2015 erneuert · Renovierungsbedürftig
- Miteigentumsanteil
- 9,07/1.000
- Energieausweis
- Klasse C · 99 kWh/(m²·a) · Verbrauch
- Umlagefähige Kosten
- 160,26 € / Monat
- Renovierung
- 45.000 €
- 15-%-Grenze (Gebäude, netto)
- 31.850 € · 5.965 € darüber
- Möblierung
- 15.000 €
- Gesamtinvest
- 395.500 €
Umlagefähige Kosten trägt der Mieter – sie belasten Ihre Rechnung nicht und sind hier nur als Orientierung zur Effizienz des Gebäudes angegeben.
Kalkulation der Kapitalanlage
Verändern Sie die Annahmen mit den Reglern – alle Kennzahlen aktualisieren sich sofort.
Keine Steuerberatung. Alle Zahlen sind unverbindliche Beispielrechnungen. Die steuerliche Wirkung hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab und ist vor einem Kauf unbedingt mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.
Kaufobjekt
Abschreibung (AfA)
* Gebäudeanteil ermittelt über das Vergleichswertverfahren (Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses Berlin). Die Kaufpreisaufteilung ist eine qualifizierte Schätzung und im Einzelfall durch Ihren Steuerberater zu prüfen.
Die Renovierung (45.000 €) wird im 1. Jahr voll steuerlich als Erhaltungsaufwand angesetzt. Das setzt voraus, dass die 15-%-Grenze eingehalten wird – derzeit ist sie überschritten (siehe unten).
Finanzierung & Steuer
Investition
Monatlich auf einen Blick
Im 1. Jahr rechnerisch 1.845,99 € pro Monat Ersparnis – der Renovierungsabzug wirkt einmalig über die Steuererklärung.
Die Tilgung (478,55 € / Monat) ist keine Ausgabe im engeren Sinn, sondern Vermögensaufbau – sie ist in der Rate enthalten. Zinsanteil: 1.276,13 € / Monat.
Renditen
* Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) / Gesamtinvestition inkl. Kaufnebenkosten.
** Laufender Cashflow nach Steuer bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital – eine Momentaufnahme des 2. Jahres.
*** Interner Zinsfuß über die gesamte Haltedauer: eingesetztes Eigenkapital, alle laufenden Cashflows nach Steuer und der Netto-Verkaufserlös nach 10 Jahren. Basis sind die unten eingestellten Annahmen zu Wert- (2,5 %) und Mietsteigerung (1,5 %).
Laufende Rechnung (pro Jahr)
* Sondereigentumsverwaltung: pauschale Annahme 40 € je Wohneinheit und Monat (Mietverwaltung der eigenen Einheit).
Instandhaltungsrücklage lt. Wirtschaftsplan. Sie mindert den Cashflow; steuerlich ist die Zuführung erst bei Verausgabung durch die WEG abziehbar und daher nicht im steuerlichen Ergebnis enthalten.
Steuervorteil im 1. Jahr
Diese Rechnung unterstellt den vollen Sofortabzug. Der Aufwand liegt aber über der 15-%-Grenze (siehe unten) – ohne die dort beschriebene Aufteilung wäre er insgesamt nur über die AfA abziehbar und der Steuervorteil des 1. Jahres entfiele.
Steuer laufend (ab 2. Jahr)
15-%-Grenze für den Sofortabzug (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Renovierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Übergang von Nutzen und Lasten anfallen, bleiben nur dann sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, wenn sie netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen. Darüber werden sie insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und wirken nur noch über die AfA. Abziehbar ist dann zwar weiterhin der Bruttobetrag – für die Grenze selbst zählt aber nur der Nettobetrag ohne Umsatzsteuer.
Die Renovierungsbeträge sind brutto erfasst; in die Grenze zählt der Nettobetrag ohne 19 % Umsatzsteuer. Als Werbungskosten abziehbar bleibt der Bruttobetrag – ein privater Vermieter hat keinen Vorsteuerabzug. In die 15 % fallen außerdem alle weiteren Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen der ersten drei Jahre – auch anteilige Maßnahmen der WEG.
Bemessungsgrundlage ist hier der Gebäudeanteil am Kaufpreis zuzüglich anteiliger Kaufnebenkosten. Wer die Nebenkosten nicht einbezieht, kommt auf eine Grenze von nur 29.490 €. Auch der Gebäudeanteil wirkt unmittelbar: setzt das Finanzamt ihn niedriger an, sinkt die Grenze im gleichen Verhältnis.
- 1. Vor dem Besitzübergang durchführen – 7.099 € Auftragsvolumen
Die Drei-Jahres-Frist beginnt erst mit der Anschaffung. Maßgeblich ist, wann die Maßnahme durchgeführt wird – nicht, wann sie beauftragt oder in Rechnung gestellt wird. Eine vorgezogene Rechnung über später ausgeführte Arbeiten hilft also nicht. Der Betrag ist brutto genannt, weil er so aus dem Werkvertrag herausgenommen wird (5.965 € netto). Zu beachten: Aufwand, den der Käufer vor dem Übergang von Nutzen und Lasten trägt, kann als Herstellung der Betriebsbereitschaft zu Anschaffungskosten werden (§ 255 Abs. 1 HGB) – dann ist er ebenfalls nicht sofort abziehbar. Dieser Weg ist deshalb zwingend vorher mit dem Steuerberater abzustimmen. - 2. Aus dem Werkvertrag heraustrennen und auf den Kaufpreis aufschlagen – 6.500 €
Der Aufschlag erhöht die Gebäude-Anschaffungskosten und hebt die Grenze mit an. Danach stehen 38.500 € Renovierung brutto (32.353 € netto) einer Grenze von 32.467 € gegenüber. Preis dafür: zusätzliche Kaufnebenkosten von 520 €, und der aufgeschlagene Betrag wirkt steuerlich nicht mehr sofort, sondern nur noch über die Gebäude-AfA.
Beide Wege lassen sich kombinieren. Der genannte Aufschlag ist der rechnerische Mindestbetrag – er hält die Grenze gerade eben und lässt keinen Spielraum für später hinzukommende Maßnahmen. Die Aufteilung gehört vor Vertragsschluss mit dem Steuerberater abgestimmt und muss sich in Kaufvertrag und Werkvertrag wiederfinden.
Wichtiger Hinweis: keine Steuerberatung
Sämtliche steuerlichen Angaben auf dieser Seite sind unverbindliche Beispielrechnungen auf Basis der oben eingestellten Annahmen. Ob und in welcher Höhe sich die dargestellten Effekte bei Ihnen tatsächlich ergeben, hängt allein von Ihren persönlichen Verhältnissen ab – unter anderem von Ihrem Grenzsteuersatz, Ihren übrigen Einkünften, der Verlustverrechnung und davon, wie das Finanzamt den Erhaltungsaufwand im Einzelfall behandelt.
Besprechen Sie die steuerliche Wirkung dieser Investition vor einem Kauf unbedingt mit Ihrem Steuerberater. Paul & Cie. erbringt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Vereinfachte Modellrechnung (lineare Betrachtung, konstante Miete, keine Sondertilgung). Der volle Sofortabzug der Renovierung im 1. Jahr setzt voraus, dass es sich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand handelt (keine anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Im Einzelfall mit dem Steuerberater zu prüfen. Keine Steuer- oder Anlageberatung.
Gesamtbetrachtung über 10 Jahre
Annahme: Verkauf nach 10 Jahren. Der Objektwert steigt mit der Inflation – der Veräußerungsgewinn ist nach Ablauf der 10-Jahres-Frist (§ 23 EStG) einkommensteuerfrei.
Küche und Möblierung (15.000 €) sind aus der Wertentwicklung herausgerechnet – sie verbrauchen sich und nehmen nicht am Wertzuwachs der Immobilie teil. Die Hochrechnung startet deshalb bei 380.500 € statt beim vollen Gesamtinvest von 395.500 €.
Vermögensentwicklung über 10 Jahre
Balken = Vermögensaufbau je Jahr. Linien = Objektwert und Restschuld – ihr Abstand ist Ihr Eigenkapital (beim Verkauf der Netto-Erlös von 173.178 €).
Summe über 10 Jahre
Vereinfachte Prognose. Wert- und Mietsteigerung sind nicht garantiert und frei einstellbar. Kumulierter Cashflow kann in der Ansparphase negativ sein (monatliche Zuzahlung). Keine Steuer- oder Anlageberatung.