Paul & Cie.

Kapitalanlage · Berechnung
16. Oktober 2026

Gotha-Allee 59, 14052 Berlin

Eigentumswohnung · Berlin · 3 Zimmer · 59 m² · 3. OG (Dachgeschoss) · Baujahr 1960

EEK D · Ölheizung (2001) · Renovierungsbedürftig

Kaufpreis lt. Kaufvertrag

355.000 €

Gesamtinvest

407.500 €

Miete p. a.

20.675 €

Rendite Gesamtinvest

5,1 %

Kaufpreisfaktor

17,2×

Faktor Gesamtinvest

19,7×

Preis / m²

6.017 €

Cashflow n. St. / Monat

43 €

Vermögensaufbau / Monat

752 €

Nettomietrendite

4,39 %

EK-Rendite 10 J. (IRR)

22,25 %

Das Konzept

3-Zimmer-Dachgeschosswohnung in Berlin-Charlottenburg (Gotha-Allee) mit separat abgehenden Zimmern. Vor der Erstvermietung wird die Wohnung vollständig renoviert und möbliert. Beides beauftragt der Käufer gesondert, wir koordinieren und übernehmen die Erstvermietung; der Erhaltungsaufwand lässt sich so steuerlich im ersten Jahr geltend machen.

Eckdaten

ObjektartEigentumswohnung

LageBerlin (Berlin)

Baujahr1960

Wohnfläche59 m²

AusstattungEEK D · Ölheizung (2001) · Renovierungsbedürftig

Miteigentumsanteil803/100.000

EnergieausweisKlasse D · 124 kWh/(m²·a) · Verbrauch · Heizöl

Umlagefähige Kosten (Mieter)184,46 € / Monat

Renovierung40.000 €

Möblierung12.500 €

Monatlich

Mieteinnahmen (kalt)1.722,92 €

− Bewirtschaftungskosten129,02 €

− Rate an die Bank1.809,96 €

Belastung vor Steuer216,06 €

+ Steuerersparnis (laufend)258,70 €

Guthaben nach Steuer42,64 €

Finanzierung & Renditen

Darlehen394.900 €

Rate (4,00 % Zins + 1,50 % Tilgung)1.809,96 € / Monat

davon Zinsen1.316,33 € / Monat

davon Tilgung493,63 € / Monat

Bruttorendite Gesamtinvest5,07 %

Nettomietrendite4,39 %

EK-Rendite anfänglich1,25 %

EK-Rendite 10 Jahre (IRR)22,25 %

Investition

Kaufpreis lt. Kaufvertrag355.000 €

+ Renovierung40.000 €

+ Möblierung12.500 €

+ Kaufnebenkosten28.400 €

Gesamtinvestition435.900 €

Eigenkapital41.000 €

Darlehen394.900 €

Laufende Rechnung (Jahr)

Mieteinnahmen (kalt)20.675 €

− nicht umlagefähig264 €

− Sondereigentumsverwaltung480 €

− Instandhaltungsrücklage804 €

− Zinsen15.796 €

− Tilgung5.924 €

Cashflow vor Steuer-2.593 €

Steuervorteil 1. Jahr

AfA laufend11.526 €

Renovierung sofort abziehbar40.000 €

Steuerersparnis 1. Jahr19.904 €

Steuer laufend (ab 2. Jahr)

AfA Gebäude10.276 €

AfA Möblierung1.250 €

Steuerliches Ergebnis (V+V)-7.392 €

Ersparnis / Jahr3.104 €

Cashflow n. St. / Jahr512 €

15-%-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Gebäudewert (AfA-Basis)209.720 €

15-%-Grenze31.458 €

Renovierung brutto40.000 €

davon maßgeblich netto (16,0 % der Gebäude-AK)33.613 €

Überhang über der Grenze (netto)2.155 €

Einordnung

Der Aufwand übersteigt netto die 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten; die Steuerwerte dieses Exposés unterstellen dennoch den vollen Sofortabzug. Damit der trägt, sind 2.565 € Auftragsvolumen vor dem Übergang von Nutzen und Lasten durchzuführen – oder 2.500 € aus dem Werkvertrag herauszutrennen und auf den Kaufpreis aufzuschlagen (danach 31.513 € netto Renovierung gegen 31.680 € Grenze, zusätzliche Kaufnebenkosten 200 €). Im Einzelfall vor Vertragsschluss mit dem Steuerberater abzustimmen. Die Renovierungsbeträge sind brutto erfasst; in die Grenze zählt der Nettobetrag ohne 19 % Umsatzsteuer. Als Werbungskosten abziehbar bleibt der Bruttobetrag.

Gesamtbetrachtung über 10 Jahre (Wertsteigerung 2,5 %, Mietsteigerung 1,5 % p. a.)

Vermögenszuwachs

166.204 €

Objektwert n. 10 J.

505.633 €

Restschuld n. 10 J.

323.782 €

Netto-Verkaufserlös

181.852 €

Ausgangswert der Wertentwicklung: 395.000 € – Küche und Möblierung (12.500 €) sind herausgerechnet, sie nehmen nicht am Wertzuwachs teil.

Jahr	Kaltmiete	Zinsen	Tilgung	Steuer	Cashflow n. St.	Vermögensaufbau	Restschuld
1	20.675 €	15.796 €	5.924 €	+19.904 €	17.312 €	23.235 €	388.977 €
2	20.985 €	15.559 €	6.160 €	+2.875 €	592 €	6.752 €	382.816 €
3	21.300 €	15.313 €	6.407 €	+2.639 €	671 €	7.078 €	376.409 €
4	21.619 €	15.056 €	6.663 €	+2.397 €	749 €	7.412 €	369.746 €
5	21.944 €	14.790 €	6.930 €	+2.149 €	825 €	7.755 €	362.816 €
6	22.273 €	14.513 €	7.207 €	+1.894 €	899 €	8.106 €	355.610 €
7	22.607 €	14.224 €	7.495 €	+1.633 €	972 €	8.467 €	348.114 €
8	22.946 €	13.925 €	7.795 €	+1.365 €	1.043 €	8.838 €	340.320 €
9	23.290 €	13.613 €	8.107 €	+1.089 €	1.112 €	9.218 €	332.213 €
10	23.640 €	13.289 €	8.431 €	+806 €	1.178 €	9.609 €	323.782 €

Keine Steuerberatung.Sämtliche steuerlichen Angaben in diesem Exposé sind unverbindliche Beispielrechnungen auf Basis der oben genannten Annahmen. Ob und in welcher Höhe die dargestellten Effekte eintreten, hängt allein von Ihren persönlichen Verhältnissen ab (Grenzsteuersatz, übrige Einkünfte, Verlustverrechnung, Behandlung des Erhaltungsaufwands durch das Finanzamt). Besprechen Sie die steuerliche Wirkung vor einem Kauf unbedingt mit Ihrem Steuerberater. Paul & Cie. erbringt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

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Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Sofortabzug der Renovierung setzt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand voraus (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Verträge.

Diese Seite zeigt die Berechnung mit den hinterlegten Ausgangswerten. Eigene Annahmen (Eigenkapital, Zins, Tilgung, Steuersatz) lassen sich im Rechner auf der Objektseite einstellen.