Paul & Cie.
Kapitalanlage · Berechnung
16. Oktober 2026
16. Oktober 2026
Lindauer Allee 77, 13407 Berlin
Eigentumswohnung · Berlin · 3 Zimmer · 48 m² · 1. OG · Baujahr 1960
EEK D (alt) · Fernwärme ab 2026 · Renovierungsbedürftig
Kaufpreis lt. Kaufvertrag
252.000 €
Gesamtinvest
304.500 €
Miete p. a.
17.215 €
Rendite Gesamtinvest
5,7 %
Kaufpreisfaktor
14,6×
Faktor Gesamtinvest
17,7×
Preis / m²
5.250 €
Cashflow n. St. / Monat
225 €
Vermögensaufbau / Monat
683 €
Nettomietrendite
4,65 %
EK-Rendite 10 J. (IRR)
30,91 %
Das Konzept
3-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss in Berlin-Reinickendorf (13407), verkehrsgünstig nahe der U-Bahn Lindauer Allee. Der Fernwärmeanschluss wird 2026 hergestellt; alle Zimmer gehen separat vom Flur ab und sind breit vermietbar. Renovierung und Möblierung beauftragt der Käufer gesondert, wir koordinieren und übernehmen die Erstvermietung. Der Erhaltungsaufwand kann steuerlich im ersten Jahr genutzt werden.
Eckdaten
ObjektartEigentumswohnung
LageBerlin (Berlin)
Baujahr1960
Wohnfläche48 m²
AusstattungEEK D (alt) · Fernwärme ab 2026 · Renovierungsbedürftig
Miteigentumsanteil187/10.000
EnergieausweisKlasse D · 107 kWh/(m²·a) · Verbrauch · Heizöl · gültig bis 23.02.2028
Umlagefähige Kosten (Mieter)155,32 € / Monat
Renovierung40.000 €
Möblierung12.500 €
Monatlich
Mieteinnahmen (kalt)1.434,58 €
− Bewirtschaftungskosten176,46 €
− Rate an die Bank1.348,23 €
Belastung vor Steuer90,11 €
+ Steuerersparnis (laufend)314,97 €
Guthaben nach Steuer224,86 €
Finanzierung & Renditen
Darlehen294.160 €
Rate (4,00 % Zins + 1,50 % Tilgung)1.348,23 € / Monat
davon Zinsen980,53 € / Monat
davon Tilgung367,70 € / Monat
Bruttorendite Gesamtinvest5,65 %
Nettomietrendite4,65 %
EK-Rendite anfänglich8,85 %
EK-Rendite 10 Jahre (IRR)30,91 %
Investition
Kaufpreis lt. Kaufvertrag252.000 €
+ Renovierung40.000 €
+ Möblierung12.500 €
+ Kaufnebenkosten20.160 €
Gesamtinvestition324.660 €
Eigenkapital30.500 €
Darlehen294.160 €
Laufende Rechnung (Jahr)
Mieteinnahmen (kalt)17.215 €
− nicht umlagefähig702 €
− Sondereigentumsverwaltung480 €
− Instandhaltungsrücklage935 €
− Zinsen11.766 €
− Tilgung4.412 €
Cashflow vor Steuer-1.081 €
Steuervorteil 1. Jahr
AfA laufend13.266 €
Renovierung sofort abziehbar40.000 €
Steuerersparnis 1. Jahr20.580 €
Steuer laufend (ab 2. Jahr)
AfA Gebäude12.016 €
AfA Möblierung1.250 €
Steuerliches Ergebnis (V+V)-8.999 €
Ersparnis / Jahr3.780 €
Cashflow n. St. / Jahr2.698 €
15-%-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Gebäudewert (AfA-Basis)245.216 €
15-%-Grenze36.782 €
Renovierung brutto40.000 €
davon maßgeblich netto (13,7 % der Gebäude-AK)33.613 €
Luft bis zur Grenze (netto)3.169 €
Einordnung
Der Aufwand liegt mit 13,7 % der Gebäude-Anschaffungskosten unter der Grenze und bleibt sofort abziehbar. Spielraum bis zur Grenze: 3.169 € netto für alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der ersten drei Jahre zusammen. Die Renovierungsbeträge sind brutto erfasst; in die Grenze zählt der Nettobetrag ohne 19 % Umsatzsteuer. Als Werbungskosten abziehbar bleibt der Bruttobetrag.
Gesamtbetrachtung über 10 Jahre (Wertsteigerung 2,5 %, Mietsteigerung 1,5 % p. a.)
Vermögenszuwachs
149.183 €
Objektwert n. 10 J.
373.785 €
Restschuld n. 10 J.
241.184 €
Netto-Verkaufserlös
132.600 €
Ausgangswert der Wertentwicklung: 292.000 € – Küche und Möblierung (12.500 €) sind herausgerechnet, sie nehmen nicht am Wertzuwachs teil.
| Jahr | Kaltmiete | Zinsen | Tilgung | Steuer | Cashflow n. St. | Vermögensaufbau | Restschuld |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 17.215 € | 11.766 € | 4.412 € | +20.580 € | 19.498 € | 23.911 € | 289.748 € |
| 2 | 17.473 € | 11.590 € | 4.589 € | +3.597 € | 2.774 € | 7.363 € | 285.159 € |
| 3 | 17.735 € | 11.406 € | 4.772 € | +3.410 € | 2.849 € | 7.621 € | 280.386 € |
| 4 | 18.001 € | 11.215 € | 4.963 € | +3.218 € | 2.923 € | 7.886 € | 275.423 € |
| 5 | 18.271 € | 11.017 € | 5.162 € | +3.021 € | 2.996 € | 8.158 € | 270.261 € |
| 6 | 18.545 € | 10.810 € | 5.368 € | +2.819 € | 3.069 € | 8.437 € | 264.893 € |
| 7 | 18.824 € | 10.596 € | 5.583 € | +2.612 € | 3.140 € | 8.723 € | 259.310 € |
| 8 | 19.106 € | 10.372 € | 5.806 € | +2.400 € | 3.210 € | 9.016 € | 253.503 € |
| 9 | 19.393 € | 10.140 € | 6.039 € | +2.182 € | 3.278 € | 9.317 € | 247.464 € |
| 10 | 19.683 € | 9.899 € | 6.280 € | +1.958 € | 3.346 € | 9.626 € | 241.184 € |
Keine Steuerberatung.Sämtliche steuerlichen Angaben in diesem Exposé sind unverbindliche Beispielrechnungen auf Basis der oben genannten Annahmen. Ob und in welcher Höhe die dargestellten Effekte eintreten, hängt allein von Ihren persönlichen Verhältnissen ab (Grenzsteuersatz, übrige Einkünfte, Verlustverrechnung, Behandlung des Erhaltungsaufwands durch das Finanzamt). Besprechen Sie die steuerliche Wirkung vor einem Kauf unbedingt mit Ihrem Steuerberater. Paul & Cie. erbringt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Paul & Cie. Immobilien GmbH · Kienberger Allee 4, 12529 Schönefeld · info@paul-und-cie.de · 030-57713875
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Sofortabzug der Renovierung setzt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand voraus (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Verträge.
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Sofortabzug der Renovierung setzt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand voraus (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Verträge.
Diese Seite zeigt die Berechnung mit den hinterlegten Ausgangswerten. Eigene Annahmen (Eigenkapital, Zins, Tilgung, Steuersatz) lassen sich im Rechner auf der Objektseite einstellen.