Paul & Cie.

Kapitalanlage · Berechnung
16. Oktober 2026

Wiesbadener Straße 49, 14197 Berlin

Eigentumswohnung · Berlin · 3 Zimmer · 58 m² · 3. OG Mitte · Baujahr 1953

3 Zimmer · 58 m² · Baujahr 1953 · 3. OG · Renovierung & Möblierung geplant

Kaufpreis lt. Kaufvertrag

345.000 €

Gesamtinvest

407.800 €

Miete p. a.

20.880 €

Rendite Gesamtinvest

5,1 %

Kaufpreisfaktor

16,5×

Faktor Gesamtinvest

19,5×

Preis / m²

5.948 €

Cashflow n. St. / Monat

128 €

Vermögensaufbau / Monat

833 €

Nettomietrendite

4,40 %

EK-Rendite 10 J. (IRR)

25,72 %

Das Konzept

Wohnung im 3. Obergeschoss eines im Wiederaufbau 1953 errichteten Wohnhauses in Berlin-Wilmersdorf (Wiesbadener Straße), einer etablierten und nachgefragten Lage. Renovierung und Möblierung beauftragt der Käufer gesondert, wir koordinieren und übernehmen die Erstvermietung. Der Erhaltungsaufwand kann steuerlich im ersten Jahr genutzt werden.

Eckdaten

ObjektartEigentumswohnung

LageBerlin (Berlin)

Baujahr1953

Wohnfläche58 m²

Ausstattung3 Zimmer · 58 m² · Baujahr 1953 · 3. OG · Renovierung & Möblierung geplant

Miteigentumsanteil72,57/10.000

EnergieausweisDenkmal-Ensembleschutz – lt. Exposé kein Energieausweis erforderlich

Umlagefähige Kosten (Mieter)355,09 € / Monat

Renovierung49.300 €

Möblierung13.500 €

Monatlich

Mieteinnahmen (kalt)1.740,00 €

− Bewirtschaftungskosten143,71 €

− Rate an die Bank1.807,67 €

Belastung vor Steuer211,38 €

+ Steuerersparnis (laufend)339,85 €

Guthaben nach Steuer128,47 €

Finanzierung & Renditen

Darlehen394.400 €

Rate (4,00 % Zins + 1,50 % Tilgung)1.807,67 € / Monat

davon Zinsen1.314,67 € / Monat

davon Tilgung493,00 € / Monat

Bruttorendite Gesamtinvest5,12 %

Nettomietrendite4,40 %

EK-Rendite anfänglich3,76 %

EK-Rendite 10 Jahre (IRR)25,72 %

Investition

Kaufpreis lt. Kaufvertrag345.000 €

+ Renovierung49.300 €

+ Möblierung13.500 €

+ Kaufnebenkosten27.600 €

Gesamtinvestition435.400 €

Eigenkapital41.000 €

Darlehen394.400 €

Laufende Rechnung (Jahr)

Mieteinnahmen (kalt)20.880 €

− nicht umlagefähig525 €

− Sondereigentumsverwaltung480 €

− Instandhaltungsrücklage720 €

− Zinsen15.776 €

− Tilgung5.916 €

Cashflow vor Steuer-2.537 €

Steuervorteil 1. Jahr

AfA laufend13.809 €

Renovierung sofort abziehbar49.300 €

Steuerersparnis 1. Jahr24.784 €

Steuer laufend (ab 2. Jahr)

AfA Gebäude12.459 €

AfA Möblierung1.350 €

Steuerliches Ergebnis (V+V)-9.710 €

Ersparnis / Jahr4.078 €

Cashflow n. St. / Jahr1.542 €

15-%-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Gebäudewert (AfA-Basis)209.401 €

15-%-Grenze31.410 €

Renovierung brutto49.300 €

davon maßgeblich netto (19,8 % der Gebäude-AK)41.429 €

Überhang über der Grenze (netto)10.018 €

Einordnung

Der Aufwand übersteigt netto die 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten; die Steuerwerte dieses Exposés unterstellen dennoch den vollen Sofortabzug. Damit der trägt, sind 11.922 € Auftragsvolumen vor dem Übergang von Nutzen und Lasten durchzuführen – oder 11.000 € aus dem Werkvertrag herauszutrennen und auf den Kaufpreis aufzuschlagen (danach 32.185 € netto Renovierung gegen 32.412 € Grenze, zusätzliche Kaufnebenkosten 880 €). Im Einzelfall vor Vertragsschluss mit dem Steuerberater abzustimmen. Die Renovierungsbeträge sind brutto erfasst; in die Grenze zählt der Nettobetrag ohne 19 % Umsatzsteuer. Als Werbungskosten abziehbar bleibt der Bruttobetrag.

Gesamtbetrachtung über 10 Jahre (Wertsteigerung 2,5 %, Mietsteigerung 1,5 % p. a.)

Vermögenszuwachs

180.013 €

Objektwert n. 10 J.

504.737 €

Restschuld n. 10 J.

323.372 €

Netto-Verkaufserlös

181.365 €

Ausgangswert der Wertentwicklung: 394.300 € – Küche und Möblierung (13.500 €) sind herausgerechnet, sie nehmen nicht am Wertzuwachs teil.

Jahr	Kaltmiete	Zinsen	Tilgung	Steuer	Cashflow n. St.	Vermögensaufbau	Restschuld
1	20.880 €	15.776 €	5.916 €	+24.784 €	22.248 €	28.164 €	388.484 €
2	21.193 €	15.539 €	6.153 €	+3.847 €	1.624 €	7.777 €	382.331 €
3	21.511 €	15.293 €	6.399 €	+3.610 €	1.705 €	8.104 €	375.933 €
4	21.834 €	15.037 €	6.655 €	+3.367 €	1.785 €	8.439 €	369.278 €
5	22.161 €	14.771 €	6.921 €	+3.118 €	1.863 €	8.784 €	362.357 €
6	22.494 €	14.494 €	7.198 €	+2.862 €	1.939 €	9.137 €	355.159 €
7	22.831 €	14.206 €	7.486 €	+2.599 €	2.014 €	9.500 €	347.674 €
8	23.174 €	13.907 €	7.785 €	+2.330 €	2.087 €	9.872 €	339.889 €
9	23.521 €	13.596 €	8.096 €	+2.053 €	2.158 €	10.254 €	331.792 €
10	23.874 €	13.272 €	8.420 €	+1.769 €	2.226 €	10.647 €	323.372 €

Keine Steuerberatung.Sämtliche steuerlichen Angaben in diesem Exposé sind unverbindliche Beispielrechnungen auf Basis der oben genannten Annahmen. Ob und in welcher Höhe die dargestellten Effekte eintreten, hängt allein von Ihren persönlichen Verhältnissen ab (Grenzsteuersatz, übrige Einkünfte, Verlustverrechnung, Behandlung des Erhaltungsaufwands durch das Finanzamt). Besprechen Sie die steuerliche Wirkung vor einem Kauf unbedingt mit Ihrem Steuerberater. Paul & Cie. erbringt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Paul & Cie. Immobilien GmbH · Kienberger Allee 4, 12529 Schönefeld · info@paul-und-cie.de · 030-57713875
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Sofortabzug der Renovierung setzt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand voraus (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Verträge.

Diese Seite zeigt die Berechnung mit den hinterlegten Ausgangswerten. Eigene Annahmen (Eigenkapital, Zins, Tilgung, Steuersatz) lassen sich im Rechner auf der Objektseite einstellen.