Karl-Marx-Straße 4a, 02692 Doberschau-Gaußig
2 Zimmer · 76 m² · EG · Stellplatz
Vermietete 2-Zimmer-Wohnung mit Einbauküche, neuem Duschbad und Stellplatz in der Wohnanlage „Dorfzentrum Doberschau“, rund 3 km vor Bautzen.
Die Wohnung liegt im Erdgeschoss der Wohnanlage „Dorfzentrum Doberschau“, einem gepflegten Ensemble mit Putzfassade, Holzfenstern und Holzbalkonen am Osthang des Spreetals, rund 3 km südwestlich von Bautzen. Die frühere Gewerbeeinheit wurde 2026 zu einer 2-Zimmer-Wohnung umgebaut: offener Wohnbereich mit Einbauküche, separates Schlafzimmer, neues Duschbad mit Fenster, Böden in Holzoptik. Dazu gehört ein PKW-Stellplatz mit Sondernutzungsrecht. Hinter dem Komplex liegt eine weitläufige Gartenanlage mit altem Baumbestand. Die Wohnung ist mit Index-Mietvertrag vermietet: 550 € Kaltmiete plus 30 € für den Stellplatz (7,24 €/m²), also 6.960 € im Jahr – bei 105.000 € Kaufpreis eine Bruttomietrendite von rund 6,6 %.
- Objektart
- Eigentumswohnung
- Lage
- Doberschau-Gaußig
- Baujahr
- 1993
- Wohnfläche
- 76 m²
- Ausstattung
- Vermietet · Index-Mietvertrag · Renovierung 2026 · Einbauküche · Stellplatz
- Miteigentumsanteil
- 23/1.000
- Umlagefähige Kosten
- 186,22 € / Monat
- Gesamtinvest
- 105.000 €
Umlagefähige Kosten trägt der Mieter – sie belasten Ihre Rechnung nicht und sind hier nur als Orientierung zur Effizienz des Gebäudes angegeben.
Kalkulation der Kapitalanlage
Verändern Sie die Annahmen mit den Reglern – alle Kennzahlen aktualisieren sich sofort.
Keine Steuerberatung. Alle Zahlen sind unverbindliche Beispielrechnungen. Die steuerliche Wirkung hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab und ist vor einem Kauf unbedingt mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.
Kaufobjekt
Abschreibung (AfA)
Finanzierung & Steuer
Investition
Monatlich auf einen Blick
Die Tilgung (127,97 € / Monat) ist keine Ausgabe im engeren Sinn, sondern Vermögensaufbau – sie ist in der Rate enthalten. Zinsanteil: 341,25 € / Monat.
Renditen
* Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) / Gesamtinvestition inkl. Kaufnebenkosten.
** Laufender Cashflow nach Steuer bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital – eine Momentaufnahme des 2. Jahres.
*** Interner Zinsfuß über die gesamte Haltedauer: eingesetztes Eigenkapital, alle laufenden Cashflows nach Steuer und der Netto-Verkaufserlös nach 10 Jahren. Basis sind die unten eingestellten Annahmen zu Wert- (2,5 %) und Mietsteigerung (1,5 %).
Laufende Rechnung (pro Jahr)
* Sondereigentumsverwaltung: pauschale Annahme 40 € je Wohneinheit und Monat (Mietverwaltung der eigenen Einheit).
Instandhaltungsrücklage lt. Wirtschaftsplan. Sie mindert den Cashflow; steuerlich ist die Zuführung erst bei Verausgabung durch die WEG abziehbar und daher nicht im steuerlichen Ergebnis enthalten.
Steuer laufend
Wichtiger Hinweis: keine Steuerberatung
Sämtliche steuerlichen Angaben auf dieser Seite sind unverbindliche Beispielrechnungen auf Basis der oben eingestellten Annahmen. Ob und in welcher Höhe sich die dargestellten Effekte bei Ihnen tatsächlich ergeben, hängt allein von Ihren persönlichen Verhältnissen ab – unter anderem von Ihrem Grenzsteuersatz, Ihren übrigen Einkünften, der Verlustverrechnung und davon, wie das Finanzamt den Erhaltungsaufwand im Einzelfall behandelt.
Besprechen Sie die steuerliche Wirkung dieser Investition vor einem Kauf unbedingt mit Ihrem Steuerberater. Paul & Cie. erbringt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Vereinfachte Modellrechnung (lineare Betrachtung, konstante Miete, keine Sondertilgung). Der volle Sofortabzug der Renovierung im 1. Jahr setzt voraus, dass es sich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand handelt (keine anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Im Einzelfall mit dem Steuerberater zu prüfen. Keine Steuer- oder Anlageberatung.
Gesamtbetrachtung über 10 Jahre
Annahme: Verkauf nach 10 Jahren. Der Objektwert steigt mit der Inflation – der Veräußerungsgewinn ist nach Ablauf der 10-Jahres-Frist (§ 23 EStG) einkommensteuerfrei.
Vermögensentwicklung über 10 Jahre
Balken = Vermögensaufbau je Jahr. Linien = Objektwert und Restschuld – ihr Abstand ist Ihr Eigenkapital (beim Verkauf der Netto-Erlös von 50.471 €).
Summe über 10 Jahre
Vereinfachte Prognose. Wert- und Mietsteigerung sind nicht garantiert und frei einstellbar. Kumulierter Cashflow kann in der Ansparphase negativ sein (monatliche Zuzahlung). Keine Steuer- oder Anlageberatung.